政府出手刺激楼市买房最好好时机是否到来-【资讯】

李立

沉寂许久的楼市，令房地产开发商有些坐不住了，有“楼市风向标”之称的北京秋季房展开幕前夕，一些开发商频频放出“大幅优惠促销”信号。

北京房展组委会秘书长郑向东8日接受记者采访时透露，即将于9月18日开幕的秋季房展，参展项目优惠力度很大，一些房企早早就定下优惠方案，“近几年十分少见，一定程度上反映出房企急切出货的心理。”

开发商大力度促销

北京房展组委会提供的数据显示，此番参展的北京、天津、河北、海南等全国多个区域参展楼盘中，绝大部分都有不同程度的优惠。

以北京项目为例，知名地产品牌绿地、中国铁建[简介最新动态][简介 最新动态]、北京城建[简介 最新动态][简介 最新动态]、首城的项目分别打出“2万抵5万团购优惠”“最高2万抵10万”“10万抵20万优惠”“一次性付款九八折”等优惠口号，其中，北京城建一个项目还提出“最高优惠30万”的承诺。

与此形成鲜明对比的是，历届北京房展会上，北京项目优惠很少，甚至几乎无优惠。“优惠折扣加大，是房企针对目前低迷市场做出的应对。”郑向东告诉记者，此番参展企业主动制定优惠策略，包括打折、电商优惠、变相降首付等，特别是在电商优惠方面，力度比去年要大，而且提前宣传，“十分少见”。

房价降到位了吗？

房价究竟降了没有？降了多少？相信不同地区的人们会有不同感受。中国指数研究院统计显示，全国100个城市新建商品住宅平均价格为10771元／平方米，连续第4个月下跌。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。

以北京为例，据伟业我爱我家市场研究院统计，8月北京市二手住宅成交均价为28180元／平方米，环比回落3.2%；新房剔除保障房后成交均价为22448元／平方米，环比回落9.64%；成交量呈现复苏势头，二手房环比小幅增长3%至8300套，新房网签量环比增六成破万套。

在北京房地产协会秘书长陈志看来，成交小幅增量，与广义货币M2释放和金融杠杆支持等小幅微刺激有关，就此认定市场回暖为时尚早，目前扭转需求进场的外部政策环境没有发生实质变化，与前几个月相比，市场仍处在平稳、正常水平，仍需要时间检验。

一些业内人士也认为，市场复苏是建立在以价换量前提下，市场成交以买卖双方明显的价格博弈为特征，还无法判断房价是否已经降到位，一般二手房价降低15%至20%，成交量会触底复苏，而新房降10%左右成交开始复苏。

买还是不买？仍是一个问题

随着房价平稳回落，一些开发商在打出优惠的同时，也在大力宣传当前已到入市买房最佳时机。

在郑向东看来，现在确实是买房的好时机，“当前房价小幅波动，与业主还有议价空间，房源选择面大，挑选余地比较多。”他同时认为，当前没有支持房价大涨的因素，没有信贷政策支持，在高利率的背景下，市场大幅回暖可能性不大。

部分业内人士认为，对个人来说，是否是入市时机，关键看是否选到合适的房子。“目前市场在售的一些二手房房源均价相比年初最高点跌幅已超过15%，基本到底了，可以买了；而新房则很多还没降，仍有降价空间。”一位房地产中介人士说。

利好：政府出手刺激楼市

地方政府在出手刺激楼市，加之信贷政策的松动，楼市利好不断。

截至目前，全国47个限购城市中仅剩不到10个城市仍在坚守，业界预料限购的全面放开或是大势所趋。根据公开资料显示，截至9月8日，全国47个限购城市中，共有27个城市通过官方渠道公布放松限购，10个城市默认取消限购，包括北京、上海等四大一线城市在内的10个城市目前暂无消息称放松限购。

而对于未来政策的变化趋势，中国指数研究院有关分析人士指出，限购松动范围有望进一步扩大。在中央“分城施策”的原则指导下，放宽甚至取消限购的城市数量仍将增加，至今年年末，预计仅一线城市继续坚守限购，其他城市将更多将需求释放的决定权交由市场。

信贷政策出现了松动。上海“我爱我家”市场部有关人士告诉记者，目前沪上各商业银行房贷审批速度已经大大加快，此前拖了3、4个月的房贷目前已经全部发放完毕，而新审批的房贷，也能够保证在半个月内完成各项手续。此外，与此前动辄上浮房贷利率做法截然不同的是，利率水平也有所下降，优惠房贷重新出现，幅度在5%左右。

信贷政策有所松动，这有助于购房者释放购买力。融360搜索平台对全国23个重点城市近400家银行房贷利率的监测数据显示，8月房贷市场有一定的松动迹象。首套房房贷利率出现下跌，但仍普遍执行基准至基准上浮5%左右的利率。贷款额度比较充足，放款不再“排长队”。二套房利率仍然未出现明显下调迹象，但多地房贷放款速度有所加快，房贷申请难、放款难现象得到一定缓解。对此现象，业内人士分析指出，这有助于释放市场购买力，“今年上半年楼市交易状况持续低迷状态，除了市场预期调整导致购房者陷入观望状态而导致交易量下滑之外，银行房贷‘关闸’也导致购买力下降。”德佑地产市场研究总监陆骑麟如是说。

单独放开限购政策，对楼市刺激作用有限，因此在未来一段时间内，采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

策略：大胆侃价理性购房

不管是买新房还是二手房，都不要忘记询问有无打折的可能。

记者了解到，目前二手房市场挂牌价已逐渐回归理性。以上海闵行古美社区小户型二手房为例，三个月前出自该社区的65平方米的二手房挂牌价在175万元左右，而目前同样的房源，挂牌价已经回落到165万左右。相关机构统计数据也证实了这种现象的存在，上海二手房指数办公室公布的数据显示，2014年8月，上海二手房指数为2919点，比7月下降21点，环比下跌0.71%，跌幅环比扩大0.18个百分点，二手房指数跌幅连续两个月扩大。

在上海新兴城区，二手房价格回落现象更为明显。有业内人士指出，新型城区内一手房降价跑量，销售力度大，分流了一定客源，因此导致买卖双方开始博弈降价空间，急售的二手房个案议价甚至达15%。

房价的回落，已经成为全国性现象。根据上海易居房地产研究院针对全国288个城市房价走势跟踪监测发现，房地产价格下滑不仅在深度有进一步加深，而且在广度上也出现了扩大的趋势，8月份一手房价格指数下滑的城市达到153个，相比7月份又增加了5个。

面对这样的市场状况，购房者是否可以出手买房？在“买涨不买跌”心理作用下，大多数购房者可能会选择观望。但记者发现，当前市场虽然处于下滑过程中，但经历长达半年多调整之后，已经完成“筑底”过程，加之会有更多房企出于完成全年目标考虑，会采取以价换量策略，因为这会导致未来市场交易活跃程度会明显提高。在这种情况下，其实意味着购房时机已经到来。

不管是买新房，还是买二手房，购房者都可以大胆“侃价”。对于二手房而言，现阶段挂牌价与实际成交价之间存在一定的议价空间，而这也往往是卖家有意为之，设定一个较高的价位，然后等待买家还价，你来我往直至双方都能接受的价格水平，所以购房者应该主动还价。而对于新房来说，虽然售楼处号称已经降价，但实际上对于有诚意的买家来说，还是有机会获得优惠。当然，这需要购房者讲究侃价时机和技巧。

不过需要注意的是，在楼盘让利促销面前，购房者不能失去理性而冲动消费。虽然房价震荡下行，有些价位已经回落，但整体仍然偏高，所以购房者还是应该坚持理性消费理念，不能因为买房而影响自己的生活质量，甚至债台高筑

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